Ceny nemovitostí

Inzertní servery se stále plní novými nabídkami bytů a domů a nejeden investor vyčkává dalších propadů, aby je využil k nákupu. Je však potřeba si uvědomit, že prodávající mají stále v hlavě ceny z roku 2021 a s výraznější slevou prodávají hlavně ti, kteří nemají zbytí nebo už je nebaví čekat.
Ve chvíli, kdy ale dojde ke snížení cen hypoték, bude to jasný signál pro trh, že se blýská na lepší časy. A ti, kteří nechvátají na peníze, tak si nejspíše raději počkají s vidinou prodeje za vyšší cenu.

Počítejme tedy s tím, že nemovitosti horší kvality pravděpodobně o nějaká ta procenta ještě na ceně klesnou. Developeři však mají cash vydělaný v letech minulých a mohou si tak dovolit ponechat ceny na stejné úrovni i za cenu nižšího objemu obchodů. Díky tomu nečekejme, že by novostavby a nemovitosti po rekonstrukci měly v letošním roce nějak zvlášť klesat. Naopak bych řekl, že na podzim, kdy mají realiťáci žně, může dojít k zásadnějšímu oživení trhu.

Bezúplatné plnění – dary

Hned první položkou, kterou si můžeme odečíst od daňového základu je hodnota darů. Kdo tedy ještě není dobrýanděl.cz nebo zatím ještě nezvažoval jiný dobročinný příspěvek, vánoční čas je na to rozhodně ideálním obdobím. Podělit se o kus svého koláče tak nejen zahřeje u srdce, ale i ušetří na daních. Lepší win-win scénář si nedovedu představit.

Darovat (bezúplatně) můžeme také krev či krevní plazmu. V takovém případě vystaví příslušné odběrné místo potvrzení v lednu následujícího roku se součtem odečtů za celý rok.

Příspěvek na penzijko

Pokud si na penzijko dávám 1000 Kč měsíčně, tak již dostávám bonus 230 Kč ve formě státního příspěvku. Pokud však dávám více než 1000 Kč měsíčně, tak až do výše 24 000 Kč ročně si toto mohu odečíst z daňového základu. Znamená to tedy, že maximálních výhod dosáhnu při sumě 36 000 Kč ročně mého vlastního příspěvku (příspěvek zaměstnavatele se nepočítá). Oněch až 24 000 Kč pro odečet je možno na penzijko vložit i jednorázově před koncem roku. Úspora 15 % tak může činit až 3 600 Kč.

Pro majitele s.r.o. je pak také zajímavá možnost, že příspěvek na penzijko zaměstnanci až do výše 50 000 Kč ročně je reálným mzdovým nákladem, ze kterého se neodvádí sociální, zdravotní či daň. Skvělé tedy například na prémie. A tím zaměstnancem také může být i samotný majitel firmy, ať už je zaměstnán na HPP, VPP, DPČ, DPP nebo na jednoduchou smlouvou o výkonu funkce jednatele. A příspěvek nemusí být nutně měsíční, ale klidně jednou za rok v prosinci ve výši oněch 50 000 Kč.

Přes penzijko je tak možné každý rok vyvést z firmy až 50 000 Kč bez odvodů na sociální, zdravotní a daň.

Příjem ze zaměstnání

Zaměstnanecký poměr je pro banky nejlépe uchopitelný a je v plné výši uznatelný pro hypotéku. Je zde ovšem také minimální možnost, jak uznat příjem vyšší. Banky počítají nejčastěji s průměrným čistým měsíčním příjmem za posledních 12 měsíců včetně prémií. Jednoduše si tedy můžeme vyfiltrovat v internetovém bankovnictví posledních 12 výplat, udělat z nich aritmetický průměr, a to bude přibližně uznatelný příjem pro hypotéku.

Jednou z cest, jak takový příjem navýšit je pak v případě, že se navýší mzdový výměr. Tzn. pokud jste byli povýšeni nebo Vám zaměstnavatel jednoduše zvýšil mzdu za zásluhy, pak je možné požádat o metodickou výjimku, aby se banka neřídila průměrem za poslední rok, ale novým mzdovým výměrem. Podmínkou je, aby nový příjem už alespoň 1x přistál na Vašem účtu.

Pozor na DPP nebo „peníze bokem“. Důvody existence HPP a DPP u jednoho zaměstnavatele jsou očividné. Bohužel banky se na DPP koukají jako na pracovněprávní vztah, který může ze dne na den skončit. Pro hypotéku je tedy takový příjem neuznatelný. Pokud tedy například dostáváte výplatu na HPP + 8 500 Kč na DPP a plánujete hypotéku, bude dobré zvážit možnost tyto příjmy před žádostí o hypotéku spojit do jednoho i za cenu vyšších odvodů.

Příjem z pronájmu

Existující příjem z pronájmu, který již prochází daňovým přiznáním, je pro hypotéku uznatelný. Nejvyššího uznatelného příjmu dosáhneme, pokud pro zdanění tohoto příjmu používáme paušální výdaje 30%. V případě použití reálných nákladů a speciálně pak odpisů je důležité jen pamatovat, že i tak je možné uznat velkou část hrubého příjmu pro hypotéku, ale zisk po odečtení nákladů nesmí být záporný.

Příjem z pronájmu, který ještě neprošel daňovým přiznáním, je možné započítat, pokud doložíme nájemní smlouvu a výpisy z účtu, kam nájemné chodí. Rozhodně zde není vhodné vybírat nájemné v hotovosti.

V určitých případech a s nějakými omezeními je také možné započítat i budoucí příjem z pronájmu, a to buď na kupované nemovitosti nebo na nemovitosti, ze které se do nového bydlení stěhuji.

Ve všech případech je pak výše započitatelného příjmu přibližně 60-70% z hrubého nájemného bez služeb.

Úvěrové výdaje

V neposlední řadě je potřeba vždy počítat s tím, že maximální možnou výši hypotéky zásadně ovlivňuje existence dalších úvěrových závazků. Pokud tedy plánujeme hypotéku, je například důležité si dobře rozmyslet, zda skutečně teď pořizovat auto na úvěr či operativní leasing.

V rámci schvalovacího procesu hypotéky je možné se s bankou také domluvit na tom, že před čerpáním samotné hypotéky konkrétní závazek doplatíme. Není tedy potřeba hned teď rušit kreditky a doplácet úvěry, stačí s tím jen v případě potřeby dopředu počítat.

Metoda navýšení příjmu doložením navýšené fakturace

Této metody využijeme především v momentě, kdy příjem z loňského daňového přiznání není dostatečný, ale v letošním roce již fakturujete v dostatečné výši.

Příklad z praxe

Advokát Martin v roce 2020 spolupracoval s advokátní kanceláří a jeho příjem za celý rok činil 1 200 000 Kč. V roce 2021 však dostal nabídku finančně zajímavější spolupráce s jinou advokátní kanceláří. Přechod si však Martin spojil se 4měsíční dovolenou. To se však zcela nepotkalo se záměrem brát si vysokou hypotéku v roce 2022, protože za rok 2021 Martin vyfakturoval pouze 750 000 Kč.

Řešením bylo, že jsme doložili fakturaci od začátku spolupráce s novou advokátní kanceláří (od 10/2021 do 4/2022), která činila v průměru 145 000 Kč měsíčně a podložili to výpisy z účtu s došlými částkami. Následně jsme banku požádali o přepočet daňového přiznání za 2021 v duchu, jako kdyby celý rok 2021 fakturoval tuto sumu. Banka pak uznala vyšší příjem, který postačoval pro získání úvěru na jejich nový rodinný dům kousek za Prahou.

Metoda uznání 70 % příjmu z obratu dle výpisů z účtu

Příjem z obratu umí smysluplně uznat v ČR pouze minimum bank. U podnikatelů s vysokým obratem a zároveň vysokými náklady ale výpočet příjmu dle obratu má velký smysl. Zde se navíc budeme bavit o alternativní metodě, kdy se příjem vypočítá z příjmu dle výpisů z účtu. Je zde potřeba zmínit, že schvalovatel má vždy právo takový postup neschválit, pokud se mu něco nezdá.

Příklad z praxe

Lenka s manželem se živí jako zubní technici. Spolupracují se zubaři, kterým dodávají stomatologické výrobky. Mají vysoké příjmy spojené s vysokými náklady za materiál a stroje. Lenky manžel je navíc její spolupracující osobou, což je výhodné z hlediska daní, ale ne z hlediska výše uznatelného příjmu pro hypotéku (manžel uplatňuje na svou část příjmu paušální náklady).

V posledních měsících se jim však dařilo, což hrálo do noty právě alternativnímu uznání příjmů dle výpisů z účtu. Doložili jsme 6 posledních výpisů z účtu. Z kreditních položek se vyloučily převody mezi vlastními účty a vklady v hotovosti a od výsledného příjmu pak odečetly náklady na sociální, zdravotní a daň. Dosáhli jsme tak výrazně vyššího příjmu, než prostým výpočtem příjmu ze základu daně a hypotéka na dostatečnou částku byla na světě.

Podávám DP papírově

Pokud jste stará škola a daňové přiznání podáváte stále v papírové podobě, pak se držte následujícího:

• Tiskněte vždy dvě kompletní vyhotovení včetně všech příloh.
• Jedno vyhotovení necháte na podatelně finančního úřadu.
• Druhé vyhotovení si odnášíte zpět s podacím razítkem finančního úřadu.
• Všechny strany daňového přiznání si následně naskenujte a uchovejte v PDF v počítači. Znáte to, papír se někam založí a jako na potvoru Vám ho sežere pes.

V zásadě nedoporučuji zasílat daňové přiznání poštou. Nedostanete pak zpět svou kopii s podacím razítkem.

Podávám DP elektronicky přes mojedane.cz (dříve EPO)

Tento způsob je nejspíše tím nejpraktičtějším. Daňový portál Vám jednak zkontroluje hrubé chyby a také Vás navede a spočítá, co je třeba spočítat.

• V portálu si stáhněte opis daňového přiznání v PDF a uschovejte.
  • Můžete si stáhnout i jen pracovní verzi a zkonzultovat ji s finančním poradcem před samotným podáním.
• Po podání daňového přiznání si uložte „Opis elektronického potvrzení podání“.