Kdy se hodí?

• Pokud by hrozilo, že v blízké době byste již hypotéku nedostali.
  Např. v momentě kdy plánujete rodinu a jeden z Vašich příjmů v následujících měsících klesne. Nejdříve si ale spočítejte, zda hypotéku v takovém případě uplatíte.
  
  
• Když plánujete změnit práci.
  Jste zaměstnaný/á a chystáte se jít podnikat na vlastní triko. Pak by pro Vás klasická hypotéka byla nereálná ještě minimálně rok.
  
  
• V době, kdy rapidně rostou úrokové sazby a Vy si chcete sjednat hypotéku za stávajících výhodnějších podmínek.
  V takovém případě ale doporučuji dobře zvážit poměr mezi případnou úsporou a závazkem, který hypotéka bez nemovitosti představuje.

Kdy se nehodí?

• Pokud ještě nevíte, co to bude.
  Možná koupím dům a také budu možná chtít koupit jen pozemek a dům tam pak postavit. Tak toto je případ, kdy se hypotéka naruby opravdu nehodí.
  
  
• Máte dostatečné příjmy a nic se u Vás v dohledné době nemá změnit.
  Lidé se občas zbytečně bojí, že by hypotéku nedostali. Základní scoring a posouzení, zda je u Vás hypotéka reálná, Vám dokáže nezávazně udělat každý schopný finanční poradce. A také k tomu není potřeba mít vybranou nemovitost.

Co se stane po fixaci

Pokud jste si svou levnou hypotéku již stačili sjednat, pak máte po dobu fixace jistotu výše splátky. Co se stane poté? Banka 3 měsíce před koncem fixace pošle dopis s nabídkou na nové fixační období. V tento moment je nutno podotknout, že prakticky vždy jde tato nabídka snížit, a to buď správným vyjednáváním se současnou bankou nebo případně přechodem k jiné. V obou případech je vhodné se obrátit na finančního poradce, který bude mít k vyjednávání určité obchodní páky.

Pokud však máte hypotéku za 2 % a na konci 5 leté fixace se budou sazby na trhu pohybovat kolem 3 %, pak se ale navýšení nevyhneme. Níže si ukážeme, co takové navýšení úrokové sazby po fixaci v reálu může znamenat. Za důležité považuji v tomto případě i zohlednit zdravou míru inflace (2 % ročně), tzn. vyjádřit případné navýšení v „dnešních penězích“.

Možnost navýšení splátky po fixaci je potřeba brát v úvahu a nebrat si tedy hypotéku se splátkou na pokraji svých finančních možností. Na druhou stranu i ve velmi pesimistickém scénáři se v reálných penězích bavíme o navýšení splátky o desetinu, což není tak děsivé, vezmeme-li v úvahu, že mzdy v posledních 5 letech vzrostly celkem o 26 %. Pokud se i tak možnosti navýšení bojíte, volte delší fixaci (např. 8-10 let), která je však o něco dražší, ale představuje chtěnou jistotu.

Dopady druhé vlny COVIDu

Druhá vlna pandemické krize má podobnou odezvu, jako ta první. Opět zde dochází k omezení či pozastavení poskytování hypotečních úvěrů žadatelům z rizikových odvětví.

Těmi jsou například:

• Cestovní ruch
• Kulturní a zábavní činnosti
• Stravování a pohostinství
• Nákladní doprava
• a další s ohledem na aktuální opatření

Druhým poměrně nečekaným dopadem je mírné navýšení úrokových sazeb u některých bank. Děje se tak ale z jiného důvodu, než bychom čekali.

Jak už jsme si řekli výše, letošní rok je rekordním co do počtu a objemu hypotečních úvěrů. Nicméně žádné nové posily do týmů zpracovatelů a schvalovatelů jednotlivých bank nepřibyly. Naopak spousta z nich je na OČR. Stávající pracovní síly tedy dostávají naloženo více než obvykle. Situaci ani neprospívá práce na home office.

Banky, které nabraly velký počet nových úvěrových žádostí díky snížení svých úrokových sazeb, tak v současné době přistupují ke zpětnému navýšení. Jednoduše vědí, že nemají šanci takový počet zvládnout v rozumném čase.

Stává se tak stále častěji, že si žadatel o hypotéku vybírá banku nejen na základě nejlepší nabídky, ale také na základě aktuální vytíženosti dané banky a její schopnosti schválit úvěr do termínu platnosti rezervační smlouvy na kupovanou nemovitost.

Vývoj úrokových sazeb v následujících měsících

Již v první vlně pandemie COVID-19 si ČNB prakticky vystřelila všechnu svou munici na podnícení bankovního trhu ke snížení sazeb. Základní úrokovou sazbu snížila na symbolických 0,25% a zrušila svá předchozí doporučení ohledně DTI, DSTI a zvedla hranici LTV. Není tak důvod předpokládat, že by ze strany ČNB došlo k nějakému výraznému snížení, vezmeme-li v úvahu, že naše monetární politika nepočítá se zápornou 2T repo sazbou.

Kde však můžeme najít prostor pro snížení, je zcela jistě marže tuzemských bank.

Za jakých podmínek se mi refinancování vyplatí

Odpověď na tuto otázku je poměrně jednoduchá. Refinancování se mi vyplatí v případě, kdy úspora převáží náklady. Náklady, které jsou spojené s refinancováním, jsou vždy poplatky katastrálnímu úřadu. Jeden poplatek zaplatíme za vklad nového zástavního práva a jeden za výmaz toho předchozího. Tedy dvakrát 2 000 Kč. Dále se nás mohou týkat poplatky za odhad či zpracování, ale to zcela výjimečně, jelikož banky už ve většině případů od těchto poplatků upustily.

Pojďme si to tedy spočítat. Řekněme, že současná hypotéka byla sjednána na dobu 30 let, již 5 let běží a nabídka současné banky činní 2,49% p.a. na dalších 5 let. V následující tabulce si ukážeme, jaká úspora by se nás týkala v případě, že nová nabídka bude lepší o 0,2% nebo 0,5% při různých zůstatcích. Počítáme úsporu na splátce v příštích 5 letech a k tomu přičítáme rozdíl v zůstatku na konci 5 leté fixace.

Jak můžeme vidět, tak i malé snížení úrokové sazby na vysoké hypotéce (a naopak) může znamenat významnou úsporu.

Ještě vyšší úspory je možné dosáhnout v případě, že bychom peníze ušetřené ve splátce rozumně investovali. To už je ale téma pro jiný článek.

Pojďme tedy k číslům

Již ve článku „Co vše Vás čeká při vyřizování hypotéky?“ jsme si řekli, že hypotéka musí vždy stát na dvou nohách. Tou jednou je tzv. bonita neboli schopnost hypotéku splácet a tou druhou pak dostatečná hodnota zástavy.

• Nový byt má cenovku 8 900 000 Kč a je potřeba v něm provést rekonstrukci za 2 000 000 Kč.
• Manželé mají 1 000 000 Kč vlastních peněz, které mohou použít.
• Terka měla příjem z rodičovského příspěvku, ten už ale vyčerpala, takže v očích banky je bez příjmu.
• Jarda podniká v IT a jeho roční příjem činní 1,5 mil. Kč, náklady uvádí paušální 60%, takže zisk dle daňového přiznání činní cca 600 000 Kč ročně, tedy 50 000 Kč měsíčně před zdaněním.
• Splátka stávající hypotéky činní 14 000 Kč, manželé ještě splácí jeden úvěr za 6 000 Kč a splátka nové hypotéky bude 36 500 Kč měsíčně. Dohromady tedy 56 500 Kč měsíčně.

Nemusíme být zrovna učitelé matematiky, abychom na první pohled poznali, že tady něco nevychází. Ano, nevychází ani příjmy, ani hodnota zástavy vůči výši úvěru. Co tedy teď s tím?
 

Příjmy

Moje první otázka byla, zda na to klienti vůbec mají, aby měsíčně splácely tolik. Jarda mě ujistil, že ačkoliv daní paušálem, tak ale 60% výdaje skutečně nemá. Jelikož podniká v IT, tak jsou jeho skutečné náklady zcela minimální a je si jist, že hypotéku dokáže dlouhodobě splácet. A teď to ještě vysvětlit bance. 

Po analýze metodiky celkem 14 různých bank, jsem přišel s řešením. Necháme na výjimku uznat vyšší příjmy, než které jsou uvedené v daňovém přiznání. Toto dnes umožňuje více bank. I tak to ale bylo málo, jelikož bylo potřeba se dostat na hranici 113-125 tis. Kč uznatelného čistého měsíčního příjmu, a to z Jardy daňovka vykouzlit prostě nešlo.

Během rekonstrukce nového bydlení potřebovali manželé bydlet stále v současném bytě. Pak si jej ale plánovali ponechat a pronajímat. Jedná se tedy o budoucí příjem z pronájmu, který některé banky umí započítat. Objednali jsme proto znalecký posudek obecné pronajímatelnosti a dodatečný příjem byl na světě.