Hypotéky

Jaký bude vývoj hypoték poté, co jsme si sundali roušky?

Prvního července jsme všichni odložili roušky a vypadá to, že se náš život po koronavirové krizi pomalu vrací zpět do normálu.

Jak toto ovlivní v následujících měsících vývoj hypoték a nemovitostního trhu, si povíme v dnešním článku.

Pojďme tedy postupně probrat všechny změny, které se během posledních pár měsíců udály a to, jak se projeví v následujícím období.

Dostupnější hypotéky pro všechny

ČNB (Česká národní banka) nedávno zrušila parametry DTI a DSTI a posunula doporučenou hranici LTV na 90%. Co tyto parametry znamenají jsme si řekli už v dřívějším článku
Stručně řečeno, ČNB přenesla odpovědnost zkoumání příjmu zpět na banky. A zrovna tak bankám uvolnila limity pro 90procentní hypotéky, tedy pro hypotéky, kdy Vám stačí pouze 10% hotovosti k nákupu Vašeho bydlení.
Dokonce umožnila bankám ve velmi malém počtu (1 na každých 20 hypoték) uzavírat i 100% hypotéky.

Realita je však taková, že banky se až na pár výjimek striktně drží původních doporučení. V tomto směru je vývoj hypoték značně zabržděný.

Pokud se však ekonomická situace bude vyvíjet příznivě, lze očekávat, že hypotéky začnou být znovu výrazně dostupnější.

Snížení úrokových sazeb

Není žádným tajemstvím, že ČNB také od března 2020 již 3x snížila 2T repo sazbu. Pro naše účely jí nazývejme „základní úrokovou sazbou“. Její současná hodnota je 0,25%, což je nejnižší úroveň za poslední 3 roky a je velmi blízko úrovni 0,05% z let 2012 až 2017.
Základní úrokovou sazbu můžeme volně překládat jako přibližnou sazbu, za kterou banky nakupují. K té se musí přičíst bankovní náklady, riziková přirážka a samozřejmě marže neboli zisk banky jako takové. 

Níže vidíte jak se od roku 2003 až do dnes vyvíjela tato základní úroková sazba spolu s průměrnou úrokovou sazbou hypoték. Všimněte si vývoje hypoték na konci.

vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů

Z grafu můžeme tedy logicky usoudit, že by se v následujících měsících mohly sjednávat hypotéky i za 1,5% p.a.

Vše bude však záležet na tom, který z následujících scénářů nastane.

Pokoronavirový ekonomický vývoj

Scénář č.1: Negativní
Tento scénář počítá s příchodem „druhé vlny“. Došlo by tak k opětovnému uzavření vyspělých ekonomik, tvrdému poklesu tržeb firem a prudkému nárůstu nezaměstnanosti.
V tomto méně pravděpodobném scénáři bychom se museli připravit na hlubokou hospodářskou krizi trvající pravděpodobně několik let.

Scénář č.2: Neutrální
Nejpravděpodobnější scénář. Pandemii se podaří dostat pod kontrolu. Dojde k ekonomickému oživení. Vrátit se na úroveň před příchodem COVIDu však potrvá ještě pár let. Nezaměstnanost mírně naroste. ČNB bude nadále podporovat ekonomiku nízkými úrokovými sazbami.
Bude tedy potřeba si lehce utáhnout opasky a znovu povolovat velmi pozvolna. 

Scénář č.3: Pozitivní
Virus dokážeme dostat zcela pod kontrolu. Možná dokonce najdeme vakcínu. V průběhu roku 2021 se tak vyspělé ekonomiky zcela zotaví. Porostou ceny akcií a jiných aktiv.
Tento scénář by se nám asi líbil všem. Ale berme ho spíše jako sen, který se pravděpodobně nesplní.

Jak to bude, se nejspíše dozvíme už letos na podzim, kdy skončí vládní program Antivirus, který firmám pomáhá s náhradami mezd. Pak se ukáže, jak si firmy stojí a zda budou či nebudou nuceny k propouštění zaměstnanců.

Jak to bude s cenami nemovitostí

Jestli bychom mohli označit jeden segment, kterého se koronavirus téměř nedotkl, pak je to právě nemovitostní trh. Růst cen bytů a domů se sice zbrzdil, ale rozhodně nezastavil. Stále jsme svědky vysoké poptávky a nízké nabídky. Dokud tyto nůžky zůstanou tolik otevřeny, nemůžeme předpokládat nic jiného, než další růst cen. Drastické snížení poptávky by mohl vyvolat snad jen Scénář č. 1. Naopak zvýšení nabídky je v nedohlednu, jelikož povolování výstaveb nových bytových domů v ČR stále trvá v průměru 8 let.
Čekat s nákupem bydlení na pokles cen nemovistostí je tak jen bláhovým snem, po kterém přichází tvrdé probuzení.

Daň z nabytí nemovitosti

Aktuálně Sněmovna podpořila návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti se zpětným účinkem. Pokud tedy návrh projde i Senátem, a nakonec ho podepíše i prezident, bude se zpětně vztahovat na všechny, kteří koupili nemovitost od prosince 2019. Pokud jste již 4% daň zaplatili, vznikne Vám přeplatek na dani a můžete po schválení návrhu požádat o jeho vrácení. V případě, že jste daň ještě neplatili, zatím žádný krok dělat nemusíte. Ještě se řeší, jaký bude mít zákon dopad na odečet úroků z daňového základu. Prozatím to vypadá, že nám tato možnost zůstane a pouze se sníží limit odečtu z původních 300 tis. Kč na 150 tis. Kč.

Pokud již ale hypotéku máte a nemovitost jste nabyli před prosincem 2019, odpočty zaplacených úroků si budete moct určitě uplatňovat i nadále, a to i v případě refinancování.

Závěr

Co si z toho všeho odnést?
V první řadě se zamyslete nad stabilitou svého aktuálního příjmu. Pokud cítíte, že Váš zaměstnavatel by nemusel mít v brzké době na výplaty, určitě není vhodné se pouštět do koupě nového bydlení, vyprázdnit tak finanční rezervy a podepisovat 30 letý hypoteční úvěr.

Jestliže ale cítíte pevnou půdu pod nohama, máte aktuálně skvělé investiční okno.
Hypotéky jsou levné a byty už pravděpodobně levnější nebudou. Pokud byste naopak čekali na ještě nižší úrokové sazby hypoték, zjistíte, že sice máte levnější hypotéku, ale výrazně dražší bydlení. V tomto směru doporučuji si sjednat 3 letou fixaci a následně za cca 1-2 roky hypotéku dopředně refinancovat. Využijete tak situace, kdy budou hypotéky na dně, a přitom už budete mít koupené své bydlení za ještě pořád rozumnou cenu.

Ostatně nákup svého bydlení můžeme v jistém ohledu brát jako investici. Určitě není od věci mít vymyšlený 5 až 10 letý plán jeho financování a vzít v potaz všechny možné negativní i pozitivní dopady v tomto období.

A pokud se Vám podařilo dočíst se až sem a stále vše dává smysl, rozhodně se s Vámi rád potkám. Pojďme si naspat či zavolat a nad kávou probrat Vaše možnosti a třeba i Vaší příští pětiletku 🙂 


NAPIŠTE MI